Хто буде господарем у багатоповерхівках Рожища

З 1 травня 2019 року вступили в дію зміни у сфері житлово-комунального господарства. Саме з цього дня, до речі, з запізненням на рік, в Україні повністю набув чинності закон «Про житлово-комунальні послуги».

Цей документ вносить зміни у відносини між власниками житла, комунальними службами і тими, хто поставляє послуги, повідомляють на сайті міськради. Згідно з новим законом, «жеки» остаточно йдуть у минуле. Так, мешканці багатоквартирних будинків, в яких не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), зобов'язані будуть обрати собі управителя або керуючу компанію, щоб взаємодіяти з постачальниками послуг з прибирання територій, вивезення сміття та інших важливих робіт.

Згідно з законом, якщо вони цього не зроблять, то будуть змушені укладати прямі договори з усіма комунальними службами та підприємствами самі. Отже, з 1 травня в українців з'являється можливість самим вибирати собі управляючих.

Закон «Про житлово-комунальні послуги» остаточно врегулював відносини між співвласниками та управителем і закріпив виняткове право співвласників будинку вільно обирати управителя та будувати з ним договірні відносини. Створені всі умови для того, щоб співвласники вибрали найкращі форму управління та умови надання послуг.

ЯКУ ФОРМУ ОБРАТИ ДЛЯ СВОГО БУДИНКУ?

Варіант 1. Самостійне управління

Якщо мешканці будинку не хочуть створювати юридичну особу (ОСББ) вони можуть обрати варіант самостійного керування будинком. Таке рішення вони мають затвердити у протоколі на загальних зборах мешканців. Для ухвалення якого необхідно набрати понад 75% голосів. Якщо ж співвласники захочуть залучити професійного управителя, за ухвалення такого рішення необхідно набрати понад 50% голосів.

Такий варіант управління найкраще підходить для малоквартирних будинків, де є, до прикладу, 5 квартир. Мешканцям такого будинку недоцільно створювати та утримувати юридичну особу (ОСББ), наймати працівників та здавати фінансову звітність, оскільки не буде великого потоку коштів.

Мешканцям малоквартирних будинків доцільніше самоорганізуватися і частину робіт виконувати самостійно: почергово прибирати подвір’я чи щомісяця сплачувати за вивіз сміття кожній квартирі окремо. Щодо спільного майна, то його можна ремонтувати залежно від потреб, до прикладу, раз на 5 років.

На жаль, така форма управління позбавляє власників квартир брати участь у проектах та програмах, які передбачають фінансування з державного чи місцевого бюджетів.

Варіант 2. Управитель

Оскільки у Рожищі співвласники жодного багатоквартирного будинку (крім ОСББ), самостійно не визначилися із формою управління будинків, виконавчим комітетом Рожищенської міської ради було оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирних будинків міста Рожища. За його результатами переможцем визначено єдиного учасника конкурсу – Рожищенське ПЖКГ.

Якщо до 1 травня розрахунки на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій підлягали попередній перевірці підрозділами виконкому, оприлюдненню та затвердженню рішенням виконавчого комітету, то, за новим законодавством, орган місцевого самоврядування більше не має жодного впливу на формування ціни послуги управителя, а лише на конкурсній основі обирає найнижчу із запропонованих. Оскільки участь у конкурсі взяла лише одна управляюча компанія, ціну послуги встановлено на рівні запропонованої нею вартості.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, який враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Ознайомитись із таким кошторисом для свого будинку кожен його співвласник має право, звернувшись до управителя, тобто ПЖКГ.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком підписується на один рік. Якщо ж управитель не справлятиметься із покладеними на нього обов’язками, або тарифи управляючої компанії мешканці вважатимуть зависокими, співвласники можуть ініціювати дострокове розірвання договору про надання послуг з управління. Для цього потрібно скликати загальні збори і відмовитися від таких послуг, попередивши про це управителя не пізніше, ніж за два місяці до дати розірвання договору.

Отож, за співвласниками багатоквартирних будинків й надалі залишається право або обрати іншого управителя самостійно, або ж створити ОСББ, відповідно до чинного законодавства України.

Варто зауважити, що за новим законом вводиться пеня за прострочення житлово-комунальних платежів в розмірі до 0,01% суми боргу. Кожен будинок або споживач зобов’язаний буде укласти договори на отримання всього комплексу житлово-комунальних послуг: від послуг управителя, до послуг водопостачання, вивозу відходів, газопостачання, електропостачання. Старі договори необхідно буде переукласти.

Відповідно до закону, вводиться пеня за прострочення при оплаті ЖКП. Сплачувати рахунки потрібно до 20 числа кожного місяця. Якщо є борг, за кожен день будуть нараховувати 0,01% від суми.

В тому випадку, якщо мешканці будинку укладають індивідуальні договори з постачальниками послуг, вони зобов'язані вносити абонплату. Оплачувати її потрібно незалежно від того, чи користувалась людина даною послугою чи ні.

Варіант 3. ОСББ

Утворивши ОСББ, ви отримуєте важелі впливу, за допомогою яких самі будуєте своє майбутнє. На відміну від управляючих компаній, ОСББ – це колективна робота на результат. Це свої правила, принципи та засади. Це свобода вибору. Створення такого об’єднання унеможливлює витік грошей, а також забезпечує повний контроль над всіма процесами покращення спільного благоустрою. Крім того, ОСББ має більші можливості, ніж прості мешканці будинку, вимагати від постачальників комунальних послуг виконання умов договору.

У чому користь ОСББ для співвласників? Це дозволяє зрозуміти реальний стан будинку та взяти під контроль свої гроші. Крім того, саме ОСББ, і тільки вони, можуть отримати кошти від держави, Фонду енергоефективності та органів місцевого самоврядування на заходи з утеплення будинку.

ОСББ – неприбуткова організація, отже, за умови використання коштів на свою статутну діяльність вона не сплачує жодних податків, крім обов'язкових податків у випадку найму персоналу у штат ОСББ.

Переваги створення ОСББ очевидні. Наприклад, співвласники багатоквартирного будинку мають змогу заробляти кошти на спільній власності – наприклад, за рахунок оренди підсобних приміщень – під магазин, перукарню, чи хімчистку; підвал можна зробити складським приміщенням і також здати в оренду. Такі ж можливості існують і щодо отримання коштів від прибудинкової території. А фасад будинку можна здавати в оренду під рекламні площі. 

Також ОСББ набагато простіше провести енергетичну модернізацію будинку, щоби зменшити суми оплати за житлово-комунальні послуги. Адже ОСББ можуть подавати заявку на державні чи муніципальні програми з енергозбереження за принципом 70/30 (водночас, отримати грант набагато простіше організованій юридичній особі, аніж «незареєстрованому» колективу мешканців). Ці капіталовкладення дуже швидко окупаються за рахунок економії теплоенергії. В тому числі, це може досягатися за рахунок побудови теплопункту і встановлення індивідуальних лічильників тепла, енергоефективних світлодіодних ламп, зовнішнього і внутрішнього утеплення будинку тощо.

Зауважимо, що у Рожищенській міській раді діє Програма сприяння та розвитку ОСН, в тому числі ОСББ міста Рожище.

Діяльність ОСББ будується на взаєморозумінні між співвласниками у спільному бажанні покращити життя у будинку. Звісно, створюючи ОСББ, не треба сподіватися, що ви одразу будете менше платити за утримання будинку. Зате якщо ви впровадите заходи з тепломодернізації, то платежі за тепло суттєво знизяться.

Отже, варіант управлінням будинком через створення ОСББ вимагає більше ресурсів порівняно з іншими формами, але є набагато ефективнішим, зрозумілішим та прозорішим для будь-якого багатоквартирного будинку.

ЗАМІСТЬ ВАС НІХТО НЕ ЗРОБИТЬ

Особливістю ситуації в Україні є неминучість змін в управлінні кожним будинком. Ситуація у сфері управління житлом вже змінилася. Власникам квартир потрібно вже діяти та проводити ремонтні роботи будинку, щоб зробити проживання в ньому комфортнішим та, зрештою, змусити сплачені кошти працювати ефективніше.

Сподівання на те, що прийде хтось і зробить усе за нас, поступово відходять. Кожен співвласник повинен зрозуміти свою відповідальність. Прийшов час братися за роботу та усвідомлювати себе власниками, які не тільки мають право користуватися своїм майном, а й відповідальні за його стан.

Держава вже створила для цього законодавче поле. Кожен співвласник тепер має можливість вплинути на те, хто і як буде обслуговувати його будинок. Монополія у сфері управління житлом повинна відійти у минуле.

Тепер власники квартир уже законом зобов'язані дбати про утримання не тільки своїх квадратних метрів, а і спільного майна – місць загального користування, стін, електричного, сантехнічного та іншого обладнання всередині будинку.

«Співвласники зобов'язані забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів», – йдеться у законі «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».